Lebenswertes und bezahlbares Wohnen in Köln - Grüne Lösungsansätze für die Stadt der Zukunft

1. Einleitung

Wir GRÜNE sehen nicht nur einen Klimanotstand, sondern in Köln auch einen
Wohnungsnotstand. Viele Menschen leiden unter exzessiven Mieten und werden
deshalb aus unserer Stadt oder ihren Quartieren verdrängt. Das ist vor allem
Resultat einer neoliberalen Politik, die glaubte, den Wohnungsmarkt dem freien
Spiel der Wirtschaft überlassen zu können. Auch einer von wirtschaftlichen
Interessen gesteuerten Gentrifizierung wollen wir entgegenwirken. Niemand sollte
mehr als ein Drittel seiner Einkünfte für die Kosten der Unterkunft aufwenden
und erst recht niemand ohne einen festen Wohnsitz leben müssen. Deshalb fordern
wir ein Grundrecht auf bezahlbares Wohnen für Alle!

Dabei haben wir auf ganz Deutschland bezogen im Grunde genommen keinen Mangel an
Wohnraum, sondern eine unpassende Verteilung. Während manche überdimensionierte
Wohnungen haben, müssen andere auf engstem Raum zusammenleben. Und während wir
in strukturschwachen Regionen eine Entvölkerung erleben, müssen Metropolen wie
Köln die Herausforderung von kontinuierlichem Zuzug meistern. Eines der
wichtigsten Ziele muss deshalb eine Angleichung der Lebensverhältnisse in
unserem Land sein sowie zwischen Großstädten und ländlichem Raum.

Unser Ziel ist zugleich eine neue Wohnkultur, die auf Lebensqualität statt
Größe, auf Gemeinschaftsgefühl statt Vereinzelung und auf Innovation statt
Tradition setzt. Wenn ein Cambio-Wagen Ersatz für zehn Autos in Privatbesitz
sein kann, dann müssen wir dem Grundgedanken der Sharing Economy natürlich auch
auf dem Wohnungsmarkt zum Erfolg verhelfen.

Wohnungspolitische Diskussionen kranken oft an einem Mangel an Differenzierung.
Was für Köln richtig ist, muss schließlich nicht für Duisburg, Erfurt oder
Grevenbroich passen. Es gibt kein universelles Patentrezept, sondern einen
Koffer voll möglicher Werkzeuge, die sich gegenseitig beeinflussen und nicht
immer die gewünschte Wirkung haben. Wir GRÜNE wollen uns bei der Lösung des
Problems von Fakten leiten lassen und in keinen Wettbewerb um die populärste
Forderung eintreten. Die gravierenden Änderungen des Landesentwicklungsplan NRW
durch die schwarz-gelbe Regierung können mehr Schaden anrichten als nützen.

Eine Bauförderung mit der Gießkanne ist nicht die Lösung. Ja, wir müssen mehr
bauen, aber wir müssen gemeinwohlorientiert, sozial, ökologisch und klimagerecht
bauen. Statt immer mehr Flächen zu versiegeln, sollten wir vor allem Bauland
effektiver nutzen und die Zweckentfremdung von Wohnraum unterbinden. Eine
Bebauung von Grün- und Naherholungsflächen in Köln lehnen wir strikt ab! Denn
was nützt bezahlbarer Wohnraum in einer nicht mehr lebenswerten Stadt?

Für eine erfolgreiche Wohnungspolitik müssen wir strategisch und mit allen
relevanten Akteuren gemeinsam planen. Wir sehen Architekt*innen, Bauunternehmen
und Vermieter*innen nicht als Gegner, sondern Partner bei der notwendigen
integrierten Quartiers- und Sozialraumplanung, deren Sichtweisen wir ernst
nehmen und deren Erfahrung wir nutzen wollen.

Wir GRÜNE wollen die Partei des "Yes, we can" und kreativer Lösungsansätze sein
und nicht des Status quo und der Besitzstandswahrung. Ein lebenswertes Köln muss
ausreichenden bezahlbaren und lebenswerten Wohnraum nicht nur für hier Lebende,
sondern auch z.B. für die tausenden jedes Jahr neu zu uns kommenden Studierenden
bieten. Dazu brauchen wir einen auf allen Ebenen aktiveren Staat, mehr
finanzielle Mittel, konsequentes und schnelles Verwaltungshandeln, neue
innovative Wohnformen und eine Besinnung auf unser Gemeinschaftsgefühl.

2. Strategisch planen

Erfolgreiche Wohnungspolitik erfordert mehr staatliche und städtische Ressourcen
sowie integrierte Konzepte, die neben Wohnraum auch kurze Wege zum Arbeitsplatz,
zu Schulen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten, zu ärztlicher Versorgung sowie
Begegnungsräumen einplanen. Wir brauchen eine zeitgleiche ÖPNV-Anbindung bzw.
Kapazitätserhöhung und nachhaltige Lösungsansätze zusammen mit den Kölner
Umlandgemeinden, um diese deutlich besser infrastrukturell zu vernetzen.

Unser Ziel ist, für sozialen Frieden in unserer Stadt zu sorgen und den Anteil
"städtischer" Wohnungen zu erhöhen. Um Spekulation einzudämmen, wollen wir das
Vorkaufsrecht der Stadt ausweiten und kompromisslos durchsetzen, wenn private
Käufer*innen den Erhalt des Mietniveaus nicht vertraglich zusichern. Auch eine
Vergesellschaftung mit Entschädigung entsprechend der Grundgesetzlichen
Regelungen kann ein wirksames Instrument sein. Durch die Verpachtung im Rahmen
von zeitlich befristeten Erbbaurechten kann neuer Wohnraum geschaffen werden,
ohne dass die Stadt ihr Eigentum an städtischen Grundstücken verliert.

Um den sozialen Wohnungsbau in Köln schneller, effektiver und rechtssicher zu
gestalten, halten wir es für notwendig und sinnvoll, mindestens eine neue, nicht
profitorientierte städtische Wohnungsbaugesellschaft zu gründen, die auf
kleinteiligere und schnell umzusetzende Architektur setzt.

3. Mietpreise stabilisieren

Wir benötigen mehr niedrigpreisigen und preisgedämpften Wohnraum in Köln.
Vorrangiges Ziel ist deshalb, ab der kommenden Wahlperiode jährlich mehr
sozialgebundene Wohnungen zu bauen als aus der Sozialbindung herausfallen. Dafür
streben wir eine Weiterentwicklung des "Kooperativen Baulandmodells" an, mit 40%
sozialgebundenem und 30% preisgedämpftem Wohnraum sowie einer Sozialbindung über
die derzeitige gesetzliche Mindestdauer hinaus. Darüber hinaus fordern wir auf
Bundesebene die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, die eine
unbefristete Sozialbindung ermöglicht.

Wir brauchen überall verbindliche und rechtssichere Mietspiegel, die die
vergangenen 10 Jahre und auch Bestandsmieten berücksichtigen, um ein reales Bild
der Mieten im jeweiligen Stadtteil abzubilden. Auch eine funktionierende, auf
Dauer angelegte Mietpreisbremse ohne Schlupflöcher halten wir für dringend
notwendig, um das Mietniveau zu stabilisieren. Insbesondere den Mietwucher bei
möblierter Vermietung wollen wir eindämmen. Wir wollen Großstädte in die Lage
versetzen, darüber hinaus effektive lokale Mietdeckel für Neubauten zu
beschließen und Preiserhöhungen über der Inflationsrate in bestehenden Verträgen
zu unterbinden. In diesem Zusammenhang wollen wir auch prüfen, inwiefern das
Schweizer Modell einer allgemein verbindlichen "Kostenmiete" auf Deutschland
übertragbar ist. Dann würde die Miethöhe bei Neubauten nachvollziehbar aus den
realen Finanzierungskosten zuzüglich eines moderaten, z.B. am Zinsniveau oder
der Lohnentwicklung orientierten Renditeaufschlages ermittelt und festgelegt.

Im Kampf gegen Luxussanierung und Spekulation stehen wir an der Seite der
Mieter*innen. Dafür werden wir in Köln das Instrument der sozialen
Erhaltungssatzung (Milieuschutz) häufiger und frühzeitiger anwenden. Bei
Wohnungsmodernisierungen wollen wir darüber hinaus das Mitbestimmungsrecht der
Mieter*innen stärken und die Umlagemöglichkeit der Sanierungskosten verringern
sowie zeitlich strecken, um unangemessene Härten zu vermeiden. Außerdem darf es
im Rahmen eines Wohnungstauschs - bei gewahrter Bonität - keine
Mietpreiserhöhung geben.

Zudem muss das Wohngeld so erhöht werden, dass ein Abrutschen in den ALG II-
Bezug vermieden wird.

4. Lebenswert wohnen

Wir Kölner*innen brauchen Freiräume für lebendige (Sub-)Kultur statt steriler
Quartiere aus Glas und Stahl. Räume für alternative Clubs und Initiativen wie
z.B. das Autonome Zentrum müssen daher erhalten bleiben und gefördert werden.

Grünflächen bedeuten Lebensqualität und Räume für Mensch und Tier. Wir fordern
daher, neue Grünflächen in Köln zu schaffen und bestehende zu erhalten.
Förderkonzepte der Stadt Köln wie „Grün hoch 3“ sind ein guter Anfang zur
Stadtbegrünung, müssen aber stärker öffentlich beworben und ausgebaut werden;
zudem muss die Stadt Köln aktiv Raum für innovative Konzepte wie Urban Gardening
und Urban Farming schaffen, damit diese ein fester Bestandteil jedes Veedels
werden.

Extreme Hitzesommer werden die Regel, daher müssen Betonwüsten durch mehr
Wasserflächen, pflegeleichte Dach-, Fassaden- und Flächenbegrünung aufgebrochen
werden. Die daraus resultierende Beschattung und Verdunstungskühle machen das
Leben in der Stadt erträglicher. Folglich ist auch juristisch dagegen
vorzugehen, wenn Flächen, die laut Baugenehmigung als Grünflächen ausgewiesen
sind, durch Pflasterung oder Schotter verschlossen werden.

Bestehende Freiluftschneisen müssen gewahrt und neue geschaffen werden; die
Verwendung wärmeabstrahlender Baumaterialien ist eine weitere notwendige
Maßnahme, um Hitzesommer für Kölner erträglicher zu machen. Die begonnene
Installation von Trinkwasserbrunnen in Köln wollen wir flächendeckend
fortsetzen.

Zum lebenswerten Wohnen gehört in heutigen Zeiten auch digitale Infrastruktur.
Wir fordern eine flächendeckende Versorgung mit schnellem Internet in ganz Köln!

5. Flächen besser nutzen

Unser Ziel ist es, unnötige Flächenversiegelung zu vermeiden. Deshalb setzen wir
vorrangig auf Nachverdichtung (z.B. Baulückenschließung/Dachgeschossausbau)
sowie Wohnungsbau auf bereits versiegelten Flächen wie Bahnbögen und ehemaligen
Industriegeländen. Für die Aufstockung existierender Wohnhäuser haben wir auf
Bundesebene bereits ein Förderprogramm vorgeschlagen. Wir wollen ungenutzten
Wohnraum effektiver nutzen, indem wir Anreize für Untervermietung an
Wohnungssuchende schaffen. Das Überbauen von Parkplätzen, Straßen, Gleisen oder
auch freistehenden Autohäusern und Supermärkten bietet weitere Potenziale, die
wir in Köln dringend nutzen sollten.

Ob Tiny Houses oder kleinere Wohneinheiten, in einer wachsenden Großstadt wie
Köln ist "Downsizing" das Gebot der Stunde. Deshalb wollen wir innovative
Wohnformen wie Rentner*innen-WGs sowie gemeinschaftliche Nutzungskonzepte
fördern. Dazu müssen Wohnkomplexe auch baulich flexibler angelegt werden, um
flächeneffektive Nutzungsänderungen zu ermöglichen.

Wir wollen existierende Höhenbegrenzungen auf den Prüfstand stellen und brauchen
dafür eine nach Stadtteilen differenzierte Mindesttraufhöhe für Neubauten! Bei
Bebauungsplänen in Köln werden wir auf absehbare Zeit dem Bau neuer Einfamilien-
(Reihen-)-Häuser aufgrund ineffizienter Flächennutzung nicht mehr zustimmen.
Unter strengen ökologischen Auflagen und nach sorgfältiger Prüfung der
klimatischen Auswirkungen, wollen wir dem Bau neuer Hochhäuser dagegen nicht
grundsätzlich im Wege stehen. Hierbei gilt es, die Fehler der Vergangenheit zu
vermeiden und sozialverträgliche Konzepte mit Mischnutzung zu entwickeln.

6. Flächen umverteilen

Der begrenzte Platz innerhalb der Stadt muss vorrangig für Wohnraum genutzt
werden, auch wenn uns die Schaffung wohnortnaher Jobs wichtig ist. Der
Flächenbedarf für Parkplätze und den motorisierten Individualverkehr gehört
dringend auf den Prüfstand. So ist z.B. die Stellplatzordnung großzügiger zu
Gunsten von mehr Wohnraum anzuwenden, damit die Schaffung von mehr Wohnungen
oder Wohneinheiten nicht am Mangel an Parkplätzen scheitert. Der Wohnungsbau
sollte gegenüber industrieller Flächennutzung durch einen differenzierten
Hebesatz für die Grundsteuer bevorzugt und dadurch gefördert werden.

Wir wollen konsequenter gegen gewerbliche Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen
und die Verwaltung in die Lage versetzten, Verstöße mit ausreichend Personal
effizient zu verfolgen und auch rückwirkend zu ahnden. Dabei ist der durch die
Wohnraumschutzsatzung mögliche Strafrahmen konsequent anzuwenden. Dies gilt
insbesondere für die dauerhafte Zweckentfremdung als Ferienwohnung z.B. über
Airbnb. Daher wollen wir auf die Landesregierung einwirken, die gesetzlichen
Voraussetzungen für eine Registrierungspflicht und deutlich höhere
Strafzahlungen in Wohnraumschutzsatzungen zu schaffen.

Um den knappen Wohnraum optimal zu nutzen, muss die Stadt sich stärker bemühen,
Wohnraumtausch zu fördern und attraktiver zu machen, so dass z.B. wachsende
Familien ihre zu eng werdenden Wohnungen mit älteren Personen, die mittlerweile
allein in größeren Wohneinheiten leben, tauschen können. Zudem sollen vorhandene
sozialgebundene Wohnungen von den Menschen genutzt werden, die wirklich darauf
angewiesen sind. Deshalb fordern wir die Wiedereinführung einer möglichst
unbürokratischen Fehlbelegungsabgabe.

7. Gemeinwohlorientiert bauen

Wir setzen uns für eine Wohnungsbaupolitik ein, die das Gemeinwohl an erster
Stelle sieht und nicht die Größe des Geldbeutels! Wir wollen daher die
Orientierung am Gemeinwohl zum unverhandelbaren Vergabekriterium für neues
Bauland machen. Darüber hinaus wollen wir Wohnungsgenossenschaften und andere
gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen steuerlich fördern, wenn diese sich
zur Einhaltung sozialer Mindestkriterien verpflichten. So soll dafür gesorgt
werden, dass langfristig 50% der Neubauten durch die Stadt, Genossenschaften
oder andere gemeinwohlorientierte Gesellschaften geschaffen werden.

Bei Neubauten unterstützen wir gemeinschaftliche, gemischte und integrative
Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenhäuser und Wohngruppen) weiterhin durch die
bevorzugte Vergabe von Grundstücken, Beratung und Fördermitteln! Dafür wollen
wir Experimentierräume schaffen. Zudem ist bei Neu- und Umbauten stets auf
Barrierefreiheit und Altersgerechtheit der Wohnungen zu achten.

Gemeinwohlorientiertes Bauen heißt auch nachhaltiges Bauen: weg vom Betongold
hin zu klimaschonenden Bauweisen und erneuerbaren Ressourcen! Mit dem Einsatz
alternativer Baustoffe und Bauteile (z.B. Holz, Lehm, etc) können wir die CO2-
Belastung deutlich senken. So wird auch der Lebenszyklus eines Gebäudes
verlängert und sichergestellt, dass im Falle eines Rückbaus die verwendeten
Materialien eine Wiederverwertung erfahren. Des Weiteren soll durch
energieeffiziente Architektur, geeignete Dämmung und nachhaltige
Heiztechnologien der Gesamtenergiebedarf minimiert, und so die verursachten
Heiz- und Stromkosten gesenkt werden.

Wir setzen uns für eine Förderung von Plus-Energiegebäuden ein. Dabei sollte die
Energiegewinnung, zum Beispiel durch Photovoltaik, durch die Bewohner*innen
gemeinschaftlich organisiert werden. Dies senkt die Nebenkosten. Das gilt auch
für die verstärkte Nutzung von Regenwasser, mit der Ressourcen geschont und
Kosten gesenkt werden können.

8. Mehr Wohnraum schaffen

Mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen ist ein zentrales Ziel grüner
Stadtplanung. Deshalb können wir auf den Neubau von Wohnhäusern nicht verzichten
und müssen hierfür auch in ausreichendem Maße neue Bauflächen ausweisen, soweit
dies naturschutz- und klimapolitisch vertretbar ist. Die Konzeption völlig neuer
Wohngebiete oder sogar Stadtteile auf zuvor gewerblich genutzten Flächen kann
notwendig sein, um den kontinuierlichen Zuzug nach Köln aufzufangen. Dabei sind
die für unsere Stadt notwendigen Frischluftschneisen zu beachten!

Wir müssen auch das Tempo erhöhen, indem wir Vergabe- und Planungsverfahren
durch weitestgehende Digitalisierung und Parallelisierung straffen, sowie die
zuständigen Behörden mit ausreichend qualifiziertem Personal ausstatten. Die
Stadt soll zudem im Interesse einer Beschleunigung ihre Ermessensspielräume bei
der Auslegung einzelner Bauvorschriften nutzen. Dem bestehenden Mangel an
Kapazitäten und Fachkräften in der Bauindustrie wollen wir durch
Fördermaßnahmen, Umschulungen und einer engen Kooperation mit IHK, JobCenter,
Handwerkskammern und Bauunternehmen entgegen wirken. Eine modulare Bauweise
sollte bei der Planung von Bauprojekten als beschleunigender und kostensenkender
Faktor vermehrt berücksichtigt werden.

Eigentum verpflichtet, das gilt auch für ausgewiesene Wohnungsbauflächen.
Untätige Grundstücksbesitzer*innen müssen konsequent über Bußgelder zur zügigen
Einhaltung des Bebauungsplans gezwungen werden. Als letztes Mittel schließen wir
auch eine Rekommunalisierung nicht aus.

Wir wollen zudem eine reformierte Grundsteuer, der ausschließlich der Bodenwert
zugrunde liegt. Das schafft Anreize zur maximalen Flächenausnutzung. Die
Umlagemöglichkeit der Grundsteuer auf nicht-gewerbliche Mieten wollen wir
einschränken.

9. Wohnungssuchende & Mieter*innen stärken

Alle Menschen müssen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben. Der diskriminierenden
Auswahlpraxis durch manche Vermietende wollen wir ein Ende bereiten und das
Stellen unzulässig invasiver Fragen, wie z.B. nach der sexuellen Orientierung,
empfindlich sanktionieren. Hierfür soll die Stadt eine Clearingstelle
einrichten. Um auch besonders schwer vermittelbaren Wohnungssuchenden eine
Chance zu geben, muss die Stadt Köln im Wohnungsbestand Belegungsrechte
aufkaufen und sich bei Neubauprojekten vertraglich zusichern lassen. Bereits
obdachlosen Menschen wollen wir in Köln durch bedingungslose Bereitstellung von
Wohnraum ("Housing First“) auf freiwilliger Basis zurück in ein menschenwürdiges
und selbstbestimmtes Leben verhelfen. Denn mit einem festen Wohnsitz können sie
ihre anderen Probleme besser angehen.

Eine Wohnung wird für viele auch zu einer “neuen Heimat”. Deshalb brauchen wir
durchsetzungsfähige und stärker öffentlich geförderte Verbände zum
Mieter*innenschutz. Nebenkostenabrechnungen müssen transparenter werden und
Kündigungen schwerer, u.a. durch längere Fristen und die Möglichkeit, den
Verlust der Wohnung durch Nachzahlung der offenen Mieten zu verhindern. Das
Herausmobben durch vorgetäuschten Eigenbedarf und bewusst herbeigeführte
Verwahrlosung sollten wir mit empfindlichen Bußgeldern eindämmen.

Wir fordern, dass Mietende ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnungen bekommen und
dazu mit staatlichen Beratungsangeboten unterstützt werden. Dabei wollen wir mit
zivilgesellschaftlichen Akteuren wie dem Mietshäuser Syndikat kooperieren. So
halten wir auch Investor*innen fern, die nicht an einer sozialen und
ökologischen Stadtentwicklung interessiert sind.

10. Schlussbemerkungen

Nicht all diese Lösungsansätze werden in Köln entschieden. Einige wurden bereits
von engagierten GRÜNEN im Rat und in den Bezirksvertretungen auf den Weg
gebracht und können bei einem guten Kommunalwahlergebnis 2020 beschleunigt
werden. In NRW und im Bund braucht es dafür völlig andere Mehrheitsverhältnisse!

Mit diesem Positionspapier wollen wir einen Impuls für die wohnungspolitische
Diskussion in unserer gesamten Partei und unserer Stadt setzen. Wir laden dazu
alle im Bau- und Wohnungsbereich aktiven Unternehmen, Genossenschaften und
Verbände zu einem konstruktiven Dialog ein!